부동산 조각투자 DABS란? 소액 부동산 투자! 건물 조각 투자앱 소유, 카사, 펀블 총정리

 

부동산 조각투자 총정리

 

1. 부동산 조각 투자란? 

 부동산 조각 투자란 개인이 투자하기 어려운 부동산 투자를 쉽게 접근할 수 있도록 건물을 여러 개의 가치 조각으로 나누어 거래하는 투자방법입니다. 소비자는 부동산 조각 투자 플랫폼을 이용하여 투자할 수 있으며, 부동산 투자를 통해 건물주처럼 임대수익을 받을 수 있습니다. 마치 주식의 배당금처럼 매월 임대료를 배당받을 수 있습니다. 부동산 조각 투자는 부동산신탁의 수익증권 공유지분(DABS)을 소유함으로 부동산에 간접 투자하는 방법입니다. 

 

예를들어 100억짜리 건물을 10만조각을 낸다면 1조각에 10만원이란 가격이 됩니다. 이렇게 건물의 가치를 일정한 조각으로 나누어 투자하는 방법입니다. 최근 유행하는 소수점 주식 거래와 비슷하다고 생각합니다.

 

2. DABS란?

 앞서 언급한 DABS란 디지털 자산유동화증권(Digital Asset Backed Securities)을 의미합니다. 부동산 거래 플랫폼 내에서 디지털 방식으로 거래가 가능한 상업용부동산을 기초로 발행된 자산유동화 증권을 의미합니다. 즉, DABS는 전통적인 부동산 간접투자기구인 부동산 펀드와 부동산 투자 신탁(Real Estate Investment Trusts) 리츠 이외에 새롭게 등장한 블록체인 기술 기반 부동산 디지털 유동화 증권입니다. DABS는 개별 부동산을 지분 형태로 조각내고 상장하여 유동화하는 방식으로 블록체인 기술을 기반으로 장부의 투명성을 높입니다. 따라서 일반 투자자의 접근성을 쉽게하여 투자자가 부동산 조각투자 플랫폼 또는 부동산 DABS 거래소에서 투자를 할 수 있습니다.

 

 

3. DABS의 원리는? 안전할까?

 DABS 거래소의 작동 원리는 다음과 같습니다. 부동산 소유즈는 보유한 부동산 자산을 감정평가법인에 의뢰해 가격 검정을 받은 후 감정 가격에 기반하여 거래소에 상장합니다. 이때 건물주는 부동산 신탁사와 '관리처분 신탁계약'을 통해 거물 소유권을 신탁사로 이전합니다. 신탁사와 은행은 감정가격을 기반으로 상장된 부동산을 운영하고 수익증권을 발행한 후 상장합니다. 즉, 신탁사는 거래소에 상장된 부동산을 운영하고 DABS를 은행과 함께 발행합니다. 상장된 DABS는 일반 투자자가 부동산 조각투자 플랫폼, 즉 거래소에서 지분을 실시간으로 거래할 수 있습니다. 스마트폰 앱을 통해 거래되며 모든 거래는 안정성 확보를 위해 블록체인 기술을 활용합니다. 이는 거래 과정을 연결된 블록처럼 장부를 만드는 과정으로 전자증권 형태로 거래소와 은행에 공동으로 기록합니다. 즉 DABS 거래는 부동산을 주식처럼 거래하는 '리츠'와 디지털 블록체인 시스템의 융합입니다. 

 

4. 그렇다면 DABS와 리츠는 어떤 차이점이 있는가?

 리츠는 운영사의 투자 결정을 따르지만 DABS는 투자자가 직접 개별 부동산에 투자할 수 있다는 점이 가장 큰 차이점입니다. 리츠는 일반 주식과 마찬가지로 HTS, MTS를 통한 투자를 하지만 DABS는 자체 개발한 앱을 통해 플랫폼에서 투자할 수 있어 접근성이 더 높다고 합니다. 상대적으로 자유롭고 간편한 투자 방식으로 개인이 소액 투자를 통해 건물주가 될 수 있습니다.

 

5. 부동산 조각 투자 플랫폼 소유, 카사, 펀블 비교 & 정리

1) 소유

부동산 증권 거래소 소유는 한국전자통신연구원(ETRI)의 기술 창업 지원에서 설립된 테크핀 기업 루센트블록의 플랫폼입니다. 특히 소유는 '핫플레이스' 상권을 중심으로 확장하고 있습니다. 소유의 루센트블록은 금융위원회를 통해 법적 절차를 밟은 혁신금융서비스로 해킹과 거래 과정에 생기는 보안 이슈에 신경을 많이써 안정성을 중요시 한다고 합니다. 따라서 소유는 증권이 거래될 수 있는 특혜를 받았고 안전한 서비스를 위해 증권사, 신탁사 등 금융기관과 함께한다고 합니다. 또한 핫플레이스를 중심으로 확장하는 만큼 건물의 임대수익 뿐만 아니라 매각에 따른 차익과 건물의 입점 브랜드를 이용할 때 혜택을 받을 수 있습니다.

 

소유 플랫폼에서 거래할 수 있는 리스트

 

1. 안국 다운타우너

 안국역 1분 거리에 위치! 줄서서 먹는 수제버거집으로 핫플레이스의 높은 매출을 임대 수익으로 전환합니다. 또한 다운타우너 운영사가 5년간 장기 임차 계약을 했습니다. 코로나도 이겨낸 유명세로 오픈 후 지속적인 성장세를 보이고 있습니다. 안국 다운타우너 소유주 혜택은 공모 투자자의 경우 전원 탄산 음료 무료 제공을 하며, 20주 이상 소유 시 다운타우너 전 매장 10% 할인 혜택이 있습니다. 

 

2. 이태원 새비지가든

 최소 20억 이상 매각차익을 기대하는 매물입니다. 경리단길 핫플레이스로 용산구 이태원에 위치한 새비지가든 2호점은 오래된 건물을 리모델링한 카페입니다. MZ세대의 트랜드에 맞게 재탄생시킨 식물한 컨셉의 비건카페입니다. 이태원 새비지가든은 주변 시세에 비해 낮은 가격으로 상장했기 때문에 높은 매각차익을 기대할 수 있습니다. 이태원 새비지가든의 소유주 혜택은 공모 투자자 전원 새비지가든 상시 10% 할인 혜택이 있고 400주 이상 소유시 새비지가든 & 레이지파머스 상시 10% 할인, 1000주 이상 소유시 새미지가든 & 레이지파머스 상시 15% 할인 혜택이 있습니다.

 

3. 대전 창업스페이스(공모 예정)

 12월 19일 청약 결과를 발표 예정인 대전 창업스페이스 22년 12월 15일까지 청약 예정이였지만 초기완판되었습니다. 대전 창업스페이스는 대전 스타트업 파크와 함께 카이스트, 충남대 대학 상권에 위치하여 임대 수익을 기대해볼 수 있습니다. 5년 장기 임대차 계약으로 공실 위험이 없고 연 5%대의 고정 임대 수익을 받을 수 있습니다. 

 

 

2) Kasa (카사)

카사는 누구나 쉽게 부동산에 투자하고 그 권리를 사고 팔 수 있는 부동산 간접 플랫폼으로 국민은행, 하나은행 등 자산을 신탁사에 안전하게 보관합니다. 카사는 강남과 여의도 대로변의 오피스, 동대문에 위치한 부티크 호텔, 천안의 물류센터 등 다양하고 우량한 자산들의 공모를 중심으로 진행합니다. 카사 거래소에 정식으로 상장된 건물들을 매매거래하여 투자하는 부동산 조각투자 플랫폼입니다. 카사는 대도시 핵심 상관 일대의 빌딩에 개인 투자는 사실상 불가능하지만 이 소수가 누리던 투자 영역을 대중들이 접근할 수 있도록 진입장벽을 낮췄습니다. 카사는 거래소 매매를 통해 언제든지 현금화가 가능하며 부동산 임대수익을 배당받을 수 있는 배당 혜택이 있습니다. 카사에 상장된 건물은 3개뭘마다 연 배당수익률 3~5%의 수익을 배당합니다. 또한 카사에서 상장 건물 매각 시 가치상승에 따른 매각처분 이익을 받을 수 있습니다.

 

 

카사 플랫폼에서 거래할 수 있는 리스트

 

1. 서초 지웰타워

 강남역&교대역 더블 역세권으로 공실률 1%, 법률 관련 임차인 7년 장기임차 건물입니다. 

 

2. 동대문 부티크호텔 르릿

 예정 배당수익률 연 5%의 고배당 안정수익을 제공합니다. 현 호텔 운영 회사와 장기 책임 임대차 계약을 체결하였고 호텔의 매출 감소 등의 이슈와 상관 없이 안정적인 배당을 제공합니다. 

 

3. 여의도 익스콘벤처타워

 금융의 중심지, 교통의 메카 여의도에 위치한 익스콘벤처타워! 9호선 국회의사당역 도보 1분거리로 주변에 더현대 서울이 인접해 있습니다. 또한 공실률 0%로 공실이 없는 100% 임대율을 자랑합니다. 

 

4. TE물류센터

 3분 내 위치에 제2 경부고속도로 IC 개통 예정으로 서울 접근성이 대폭 향상됩니다. 4%의 안정적 배당 수익률과 2027년까지 장기 책임 임대차 계약을 체결했습니다.

 

현재 카사는 역삼 한국기술센터와 역삼 런던빌 건물을 매각하여 매각 이익을 기록했습니다.

 

3) Funble (펀블)

펀블은 '소수가 아닌 모두에게 공평한 기회를'이란 슬로건으로 부동산 투자를 주식처럼 지분형태로 실시간 투자가 가능하게 만든 플랫폼입니다. 펀블은 국내 랜드마크라 할 수 있는 유명한 건물을 중심으로 부동산 조각 투자 플랫폼을 제공합니다.

 

펀블 플랫폼에서 거래할 수 있는 리스트

 

1. 롯데월드 타워 시그니엘 1호 

 서울 송파구 잠실에 위치한 시그니엘은 국내 대표 랜드마크라 할 수 있습니다. 대한민국을 대표하는 최고 높이 빌딩으로 최고의 인프라와 롯데월드몰, 콘서트홀, 뮤지엄, 면세점 등이 입점해있고 송리단길과 석촌호수, 편리한 교통 등 투자가치를 형성하고 있습니다.

 

2. 해운데 엘시티 (공모 조기 마감)

 글로벌 해양도시 부산의 상징적 랜드마크로 최고층 프리미엄급 랜드마크 타워입니다. 오션뷰를 지닌 탁월한 입지로 해운대 주변 인프라 개발로 부산을 대표하는 산업, 주거, 문화 중심지입니다. 또한 안정적인 배당수익 구조로 장기 임대차 계약으로 안정적인 현금흐름 확보를 할 수 있습니다.

 

 

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